פינוי בינוי ותמ"א 38

עסקת פינוי ובינוי היא עסקה בין יזם לבין בעלי דירות בבניין מגורים במסגרתה מפונה הבניין בעלי הדירות מתחייבים למכור את זכויותיהם בו, חלקן או כולן, לצורך הריסתו  והקמת בניין חדש תחתיו.

שני מסלולים מקובלים לעסקת פינוי בינוי:

• התחדשות עירונית אזורית: פינוי דיירים, הריסה של בנייה קיימת והקמת בנייה חדשה תחתיה, תוך ניצול יעיל יותר של השטח (בנייה לגובה ואחוזי בנייה מוגדלים) ופיתוח עירוני של האזור כולו, כולל שטחי ציבור פתוחים ושטחים מניבים.
• תוספת זכויות על הבנייה הקיימת – תמ"א 38. בשיטה זו אין צורך בפינוי הדיירים ורק הבניין עצמו עובר שיפוץ ושדרוג מאסיבי והתאמות נדרשות לתקני הבניה.

מבחינה עסקית-מסחרית זו אמורה להיות עסקה משתלמת לשני הצדדים:

היזם מקבל זכויות לתוספת בנייה חדשה, בהיקף של פי שלושה או ארבעה לפחות, מן השטח הבנוי בפועל שאותו הוא אמור להרוס או לשדרג. ככל ששווי הקרקע גבוה יותר, כך יוכל היזם להסתפק בזכויות בניה פחותות משום שוויון הגבוה – מחיר גבוה יותר למ"ר.

הדיירים מרוויחים דירה חדשה בפרויקט במקום זאת שפינו, בדרך כלל בתוספת אלמנטים משביחי ערך כגון מרפסת, ממ"ד, מחסן וכו'. במקרה של פינוי-בינוי, משלם היזם את תשלומי שכר הדירה בדירה החלופית והדירה החדשה אותה הוא מקבל אף פטורה ממס רכישה, להבדיל מדירה אחרת ("שווה כסף") אשר תהיה חייבת במס.

עסקת פינוי בינוי היא עסקה מורכבת וטמונים בה סיכונים לא מעטים לדיירים. החוזה המשפטי בעסקאות פינוי בינוי אינו חוזה סטנדרטי אלא חוזה מורכב יותר המחייב התייחסות מפורטת ומדויקת להיבטים רבים כמו פירוט של התמורות וקביעת מנגנון פיצוי לחריגה מהן, ערבויות, ביטוחים וקביעת תנאים לתוקף ההסכם, שלמעשה צריך להוות את רשת הביטחון מפני תרחישים שעלולים לסכן את הנכס.

תפקיד עורך דין בעסקת נדל"ן מורכבת אינו פורמלי בלבד והוא למעשה מהווה את רשת ההגנה על זכויות הדיירים ובטוחה לכך שהיזם עומד בתנאי ההסכם. משום כך, שאלת ייצוג הדיירים בעסקת פינוי בינוי הינה חשובה לאין ערוך וליווי עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום הינו הכרחי ועשוי להוות את ההבדל בין עסקה מוצלחת לעסקה כושלת.

הליווי המשפטי בניהול כל ההליך המשפטי והכלכלי, הן ליזמים והם לקבלנים, נדרש משלב השגת התכניות ועד קבלת היתר בניה: מבדיקת היתכנות והסרת שעבודים, בחירת היזם, ניהול משא ומתן על הסכם המכר, הגשת ערבויות וטיפול בכל ההיבטים המשפטיים והעסקיים, לרבות ענייני מיסוי ומול רשות מקרקעי ישראל.

גם מצד הדיירים, עורך דין אשר מנוסה בייצוג דיירים בפרויקטים מורכבים וגדולים של התחדשות עירונית, יכול להוות כתובת לכל בעיה או שאלה שעולה מצד הדיירים בטרם חתימת ההסכם ולאחריו, עד גמר הפרויקט. זאת לטובת שמירה על זכויותיהם ועריכת הסכם מיטבי עם היזם כולל הגעה לפגישות עם הדיירים והצגת נושאי הליבה העקרוניים בהסכם, ניהול משא ומתן מול היזם עד להגעה לנוסח המיטבי, ליווי תהליך קבלת הערבויות ודיווח לרשויות המס וייעוץ משפטי שוטף לאורך הפרויקט ופיקוח על עמידה בתנאי ההסכם.