מה עדיף: הצמדה לפריים או הצמדה למדד?

מבוא

לקוחות משכנתא רבים מתחבטים בשאלה: מה כדאי יותר לקחת: משכנתא צמודה לריבית הפריים או משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן? אולי בכלל ריבית קבועה שמשתנה פעם ב-5 שנים? או אולי משכנתא הצמודה לשער הדולר? במאמר זה נסביר את ההבדלים בין סוגי ההצמדה השונים וכיצד הם משפיעים על ההחזר החודשי של המשכנתא. נסביר גם כמה יתרונות וחסרונות של המסלולים השונים.

א. ריבית קבועה צמודה למדד

מדד המחירים לצרכן מפורסם מדי חודש על ידי בנק ישראל ומייצג את ממוצע המחירים במשק (באותה מדינה). עליית המדד (או ירידתו) נמדדת באחוזים – לדוגמא: עליה של המדד ב-0.5% בחודש מסויים מצביעה על עליה של ממוצע המחירים במשק ב-0.5% מאז החודש האחרון.

במסלול משכנתא עם ריבית קבועה אשר צמוד למדד, התשלום החודשי נקבע בצורה הבאה: בתחילת ההלוואה מחושב התשלום החודשי ללא ההצמדה למדד, והוא קבוע לכל אורך תקופת החזר המשכנתא, כמו שחישבנו בסעיף הקודם (ריבית קבועה לא צמודה). לאחר מכן מתבצעת ההצמדה למדד, כלומר בכל חודש התשלום החודשי מוכפל בעליית המדד המצטברת ממועד תחילת החזר המשכנתא. למשל, אם המדד עולה באופן קבוע ב-3% בכל שנה, משמע שהוא עולה ב-0.25% בכל חודש, ואם התשלום החודשי הקבוע שחושב בעת לקיחת המשכנתא היה P, אזי בחודש השני ההחזר החודשי יהיה 1.0025*P, בחודש השלישי הוא יהיה (1.0025)2*P, וכן הלאה לכל אורך תקופת החזר המשכנתא. חשוב לציין, שההצמדה למדד היא פונקציה אקספוננציאלית שעולה באופן תלול מאוד. למשל, עליה של 3% במדד בשנה תגדיל את התשלום החודשי רק ב-3% בשנה, שזה נשמע כמו עליה זניחה יחסית, אך חשוב לזכור שהשפעת ההצמדה למדד מצטברת. למשל, עליה של 3% במשך 20 שנים תעלה את התשלום החודשי ב-(1.03)20=1.8, כלומר עליה של 80% בתשלום החודשי. מדד המחירים לצרכן אמור לעלות במדינה עם התנהלות כלכלית תקינה בקצב איטי (אחוזים בודדים בשנה). בתקופות של צמיחה מהירה המדד עלול לעלות בצורה יותר תלולה (אינפלציה), ובמצב של מיתון המדד עלול להישאר קבוע או אף לרדת. חשוב לציין שבמקרה של ירידה במדד המחירים לצרכן, במשכנתא הצמודה למדד התשלום לא יירד אלא יישאר קבוע.

ב. הצמדה לריבית הפריים

ריבית הפריים, הינה ריבית המפורסמת על ידי בנק ישראל מדי חודש. במסלול הצמוד לריבית הפריים, המשכנתא נלקחת בריבית שמשתנה מדי חודש לערך של ריבית הפריים באותו חודש ועוד מרווח שהוסכם בין הבנק לנוטל המשכנתא (יכול להיות מרווח חיובי או שלילי). חישוב התשלום החודשי במסלול הצמוד לריבית הפריים שונה לחלוטין מההצמדה למדד. בעת לקיחת המשכנתא נדגמת ריבית הפריים ויחד עם המרווח שהוסכם מחושבת הריבית באותו חודש. התשלום החודשי מחושב לפי ריבית זו, כאילו הריבית קבועה לכל אורך ההלוואה. לאחר חודש ריבית הפריים משתנה ואיתה הריבית של ההלוואה. הדבר נחשב כאילו לוקחים הלוואה חדשה עם הריבית החדשה, עם סכום הקרן שנשאר לאחר תשלום הקרן בחודש שעבר (חלק מהתשלום החודשי הלך לכיסוי הקרן וחלק לכיסוי הריבית), ועם התקופה שנשארה, כלומר תקופת ההלוואה המקורית פחות חודש אחד. לפי הנתונים הללו נקבע התשלום החדשי החדש, שוב כאילו הריבית קבועה לכל אורך ההלוואה. התהליך חוזר על עצמו כל חודש עד תום תקופת החזר המשכנתא. המסלול אמנם תנודתי עם תשלום חודשי שמשתנה כל חודש עם ריבית הפריים, אך חשוב לציין שלבנק המרכזי יש אינטרס לשמור על ריבית הפריים יציבה ולכן השינויים לא צפויים להיות חדים. כמו כן, בדרך כלל אין קנסות על פרעון מוקדם במסלול זה.

סיכום

במאמר זה דנו במסלולי המשכנתא העיקריים והצגנו את ההבדלים ביניהם. הסברנו כיצד מחושב בכל אחד מהמסלולים התשלום החודשי וכעת תוכלו לנתח ולהשוות בין המסלולים ולהבין מה יקרה לתשלום החודשי של המשכנתא אם הדולר יעלה, אם מדד המחירים לצרכן יעלה, אם ריבית הפריים תעלה, אם ריבית העוגן תעלה וכן הלאה. הזכרנו גם יתרונות וחסרונות כלליים של כל מסלול, אולם חשוב להבין שכדי לחסוך כסף רב בתשלומי המשכנתא כדאי לחשב את התמהיל האופטימלי בין המסלולים השונים, שמשתמש ביתרונות של כל מסלול, מפחית את החסרונות של כל מסלול ומוצא את התמהיל הזול ביותר בין המסלולים שהבנק מציע.