מה חשוב לדעת לפני פגישה ראשונה עם יועץ משכנתא בבנק

מבוא

במאמר זה נסביר את הצעדים שיש לבצע לפני הפגישה הראשונה בבנק לקבלת משכנתא. כמו כן, נסביר מה אתם יכולים לצפות לקבל כתוצאה מהפגישה הראשונה, וכיצד עליכם להתקדם ממנה להמשך סקר השוק.

נתונים בסיסיים שלכם

גובה המשכנתא שברצונכם לקחת בבנק – זהו הנתון החשוב ביותר שעליכם לחשב: כמה עולה הנכס שברצונכם לקנות, פחות ההון העצמי שברצונכם להשקיע בקנייתו ובתוספת עלויות נוספות שאתם צופים, כגון עלות תיווך, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים ועוד. שימו לב שרצוי לקחת משכנתא אחת שתספיק לכל העלויות הנוספות ולא לקחת הלוואות קטנות, שעליהן בדרך כלל יש ריבית גבוהה יותר.

כמו-כן, אם אתם בונים בית בשני שלבים ובעקבות זאת לוקחים משכנתא בשני שלבים, חשוב לסכם מראש גם על הריביות של השלב השני, אחרת ברגע שחתמתם על המשכנתא אתם הופכים ללקוח שבוי של הבנק והריביות שתקבלו לאחר מכן על השלב השני יהיו גרועות.
גובה ההחזר החודשי – חשוב להבין שתשלום על משכנתא זה לא משהו שרצוי להוזיל. ככל שתהיו מוכנים להוציא יותר בחודש לטובת המשכנתא, כך תוכלו לסיים אותה יותר מהר ובכך לחסוך הרבה תשלומי ריבית דריבית ולחסוך את השפעת עליית המדד. בנוסף, בחלק מהמסלולים (בעיקר בריבית קבועה צמודה ובקבועה לא צמודה) תוכלו לקבל ריביות נמוכות יותר עבור תקופה קצרה יותר ואז החסכון כפול. אם כן, כדאי לפנות כמה שיותר כסף עבור החזרי המשכנתא, אבל איפה הגבול? הגבול הוא שתשלומי המשכנתא יאפשרו לכם חיים נוחים עם שאר המשכורת, וגם שאם יקרו תרחישים בלתי צפויים שיגרמו לעליית ההחזר החודשי, שעדיין תוכלו לעמוד בהם.
כמו-כן נכון יותר להגביל לא את הההחזר החודשי הראשון אלא את ההחזר החודשי המייצג – בתקופות עם ריביות נמוכות ההחזר החודשי הראשוני יהיה נמוך, אבל אחרי שהריביות יעלו חזרה ההחזר יהיה גבוה יותר (זהו ההחזר המייצג). מקובל להגביל את ההחזר החודשי המייצג לכרבע עד שליש מההכנסה הכוללת נטו של המשפחה.
נתונים נוספים שחשובים לבנק

נורות אזהרה חשובות במיוחד

יש שתי נורות אזהרה שחשובות במיוחד, כי הן מצביעות שהעסקה כנראה גדולה עליכם:

אחוז המימון – אם אחוז המימון גבוה מ-70%.
תשלום חודשי – אם גובה המשכורת המשותפת לא מספיק כדי לאפשר תשלום חודשי גבוה, שמאפשר לסיים את המשכנתא תוך כ-20 שנים, לפי חוק האצבע של החזר חודשי עד שליש מהמשכורת נטו.
אם אתם מזהים אצלכם את אחת מנורות האזהרה הללו כדאי לכם מאוד לשקול את העסקה מחדש עוד לפני הגיחה לבנק למשכנתאות. זה אומר שכפי הנראה אתם עומדים לקחת הלוואה שיחסית גדולה עליכם, ולכן היא עלולה להכביד מאוד על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה, ובמקרי קיצון אתם גם עלולים למצוא את עצמכם בפיגור בתשלומים, הלוואות נוספות וחס וחלילה עיקול הנכס על ידי הבנק.

מה תקבלו מהבנק לאחר הפגישה הראשונה

הבנק ינתח את הנתונים הכלכליים שתביאו בפניו, ללא בדיקה, כאשר את הבדיקה שאכן דיברתם אמת הוא יבצע על ידי קבלת שלושה תלושי שכר ושמאי לפני החתימה על המשכנתא. פקיד המשכנתאות בבנק ייתן לכם:

תמהיל – הצעה ראשונית של תמהיל למשכנתא, כולל חלוקה למסלולים.
ריביות – ריביות לכל מסלול.
החזר חודשי – על ידי מחשבון משכנתא פשוט הפקיד יחשב את ההחזר החודשי הראשוני שתקבלו לפי התמהיל והריביות שהוא הציע לכם (כאמור ההחזר הזה יילך ויעלה).
אישור עקרוני – בתלות בבנק ובסוג הלקוח, תוך מספר ימים הבנק אמור לספק לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא בגובה שביקשתם.
ניתן להתחיל להתמקח על הריביות כבר בשלב הזה ולשאול שאלות נוספות על התמהיל על מנת להעמיק את הבנתכם בנושא מסלולי המשכנתא השונים האפשריים למשכנתא.

כיצד להמשיך את סקר השוק

בבנק קיבלתם ריביות ראשוניות עבור המסלולים השונים שהבנק מציע. עתה עליכם לבחור האם אתם מעדיפים לטפל בכל נושא המשכנתא בעצמכם או שאתם מעדיפים לפנות ליועץ משכנתא. אם תבחרו לטפל בנושא לבד.

סיכום

הפגישה הראשונה בבנק למשכנתאות נועדה על מנת לתת לכם הצצה ראשונית לעולם המשכנתאות, לתת לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא ולתת לכם קרש קפיצה להמשך סקר השוק והלימוד בנושא. חשוב להגיע מוכנים מבחינת הנתונים הכלכליים שהבנק מעוניין בהם, אבל ניתן גם לדון ולהתייעץ עם פקיד המשכנתאות על מנת להבין יותר את הדרישות מכם ואת מה שהבנק יכול לתת.